Il mandato è un contratto (art. 1703 cod.civ.) con il quale una parte (mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante). Il codice civile non dà alcuna definizione della mediazione, ma si limita a definire la figura del mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 cod. civ.). A tal proposito l’incarico di vendita è una delega conferita da un soggetto ad un altro a compiere un’azione a carattere professionale. Il codice civile non considera l’incarico come un “contratto tipico” o giuridicamente rilevante perché lo stesso non crea di per sé delle obbligazioni tra le parti. Il mandato può essere conferito con o senza rappresentanza e se ha per oggetto la vendita o l’acquisto di beni immobili, occorre la forma scritta.

Il mandato, come la mediazione, si presume a titolo oneroso, ma mentre il compenso non convenuto tra il mediatore e ciascuna delle parti dell’affare mediato è facilmente quantificabile in base agli usi e consuetudini, quello relativo all’attività di mandatario svolta dall’agente immobiliare, se non stabilita dalle parti, è determinata dal giudice non essendo previste per tale fattispecie tariffe professionali (art. 1709 cod. civ.).

Il mandato tipico, inteso in senso tecnico, si fonda sul principio che colui che lo riceve si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di colui che gli ha conferito il mandato stesso, agendo nell’esclusivo interesse di costui e percependo un compenso per l’attività svolta anche se l’affare non è andato a buon fine. L’incarico di mediazione prevede invece una figura, quella del mediatore, che ha soltanto l’onere di mettere in relazione i futuri contraenti, appianarne le eventuali divergenze e far concludere loro l’affare; esplica, pertanto, un’attività materiale non assoggettata ad obblighi e svolta nell’interesse di entrambi le parti contraenti, in modo leale, imparziale e neutrale, indipendentemente dal fatto che il compenso sia previsto a carico di una sola parte o in misura diseguale; non può, quindi, schierarsi a favore di una o dell’altra parte né, tantomeno, favorirne una a discapito dell’altra, ed ha diritto al compenso provvigionale solo nel caso in cui l’affare si sia concluso per effetto del suo intervento riconosciuto da uno solo o da entrambi i contraenti. Il mandatario è legato da un vincolo di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza con una delle parti, vincolo che esclude che si possa parlare di rapporto di mediazione perché questo violerebbe il requisito di indipendenza e quindi di imparzialità (art. 1754 cod. civ.) e renderebbe di conseguenza illegittima la pretesa di provvigione nei confronti di entrambi le parti dell’affare (art. 1755 cod. civ.). Inoltre, il mediatore, a differenza del mandatario, è sempre un terzo rispetto al contratto stipulato con il suo intervento.

L’assoluta assenza di un obbligo a concludere l’affare, circostanza imprescindibile alla quale è legato il diritto al compenso, può consentire al mediatore di sospendere in ogni momento la propria attività di mediazione senza che ciò comporti inadempienza contrattuale, salvo il rispetto del principio della buona fede o di norme contrattuali che dispongano espressamente al riguardo, se ciò fosse fatto dal mandatario, egli potrebbe risponderne in giudizio per inadempienza contrattuale.

Sulla differenza tra mandato e mediazione e sull’obbligo di curare l’esecuzione dell’incarico con relativo pagamento del compenso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 7008 del 24 giugno 1993: “ Il mandatario, incaricato della conclusione di un affare, assume nei confronti del mandante l’obbligo del compimento degli atti giuridici necessari per l’esercizio dell’incarico ed acquista il diritto al compenso provvisionale indipendentemente dal risultato raggiunto, semprechè le parti non abbiano ad esso condizionato il pagamento di tale compenso, mentre il mediatore, in posizione di terzietà rispetto alle parti da lui poste in relazione senza esservi obbligato, ha diritto alla provvigione solo dopo la conclusione dell’affare”.

La procura è un atto con il quale si dà la facoltà di agire in propria vece e rappresentanza e compiere gli atti necessari per raggiungere un determinato scopo (es. vendere, acquistare, amministrare, fare donazione, accettare donazione, costituire o sciogliere società, richiedere pubblicazioni di matrimonio ecc.).

Si dividono in procura generale e procura speciale. Nella procura generale l’interessato affida al rappresentante la gestione di tutti i suoi affari, sia presenti che futuri.

Nella procura speciale l’interessato affida al rappresentante la gestione di una parte dei suoi affari.

La procura speciale cessa di avere efficacia nel momento in cui l’incarico particolare per il quale è stata rilasciata si conclude.